– Сдаёте однушку студенту или трёшку через агентство – формально вы получаете доход. А значит, его нужно задекларировать, – объясняет бухгалтер-эксперт Ольга Белоус. – И даже если договор аренды не зарегистрирован – это не спасёт. В поле зрения налоговой могут попасть и переводы на карту, и объявления на популярных площадках. А если доход найдут, а декларации нет – можно столкнуться с доначислением налогов, пени и штрафами.
А если всё-таки не платить?
– Тогда налоговая может пересчитать всё задним числом – за 3 года, – говорит Белоус. – Плюс пени, штраф до 40%, а при крупных суммах – даже уголовная статья. В 2024 году в Москве уже были случаи, когда проверяли доход от посуточной аренды через платформы.
Metro попросило эксперта объяснить самые удобные и безопасные схемы.
Через 3-НДФЛ (как физлицо)
Раз в год вы подаёте налоговую декларацию. Ставка зависит от дохода – с 2025 года действует прогрессивная шкала:
- До 2,4 млн ₽ в год – 13%,
- 2,4–5 млн ₽ – 15%,
- 5–20 млн ₽ – 18%,
- 20–50 млн ₽ – 20%,
- свыше 50 млн ₽ – 22%.
Пример: сдаёте двушку на Таганке за 60 тысяч в месяц – это 720 тыс. в год. Значит, платите 13% – примерно 93 600 руб.
Как самозанятый
– Это самый простой способ, – считает Ольга. – Вы регистрируетесь через приложение "Мой налог" и больше ничего не заполняете. Налог считается сам.
Ставки:
- 4% – если сдаёте физлицу,
- 6% – если юрлицу или ИП.
– Это вам подойдёт, если доход не превышает 2,4 млн руб. в год, – объясняет эксперт. – Особенно удобно тем, кто сдаёт через агентство или находит арендаторов сам, например, для квартиры в Мытищах или сталинки в центре.
Патент (через ИП)
– Если у вас несколько объектов – лучше оформить ИП и взять патент, – рекомендует Ольга Белоус. – Стоимость патента зависит от региона, площади и срока. В Москве – от 25 до 90 тыс. руб. в год. Это выгодно, если у вас, скажем, три студии в новостройке у метро "Беляево".
Почему официально – лучше?
• Такой доход можно показывать банку – пригодится при ипотеке или визе.
• Вас защищает договор. Если арендатор испортит квартиру – будет чем подтвердить.
• Спокойствие. Особенно если вы сдаёте через агентство и всё уже "на виду".
– Хотите просто и без головной боли – начните с самозанятости, – рекомендует Ольга Белоус. – Это займёт 10 минут и убережёт от проблем. А если доходы вырастут – всегда можно перейти на ИП.