Эксперты рассказали о главных рисках при покупке апартаментов

Апартаменты — нежилое помещение, которое используют в качестве жилого. Как рассказал Metro Пётр Щербаченко, доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, сегодня на московском рынке недвижимости 15—20% сделок приходится именно на апартаменты. Но так ли выгодно их покупать, как об этом говорят застройщики?

По словам эксперта, главные минусы владения такой недвижимостью заключаются в следующем:

• Нет возможности оформить постоянную регистрацию. Проще говоря, в них нельзя прописаться, так как недвижимость относится к коммерческой.
• Отсутствие социальной инфраструктуры. При жилой застройке девелопер обязан думать о создании транспортной системы, наличии рядом школ, больниц и садиков. Но в случае постройки апартаментов застройщик не обязан обременять себя этим.
• Повышенная стоимость услуг ЖКХ. Разница в общем чеке по сравнению с квартирами аналогичной площади в жилом доме может достигать 20% и более. Объясняется это тем, что тарифы коммунальных услуг в жилых помещениях определяет правительство, для них есть предел. Для апартаментов жёстких пределов для тарифов по ЖКХ не установлено, на них распространяются коммерческие тарифы.
• Нет имущественного иммунитета. В соответствии с законом единственное жилье жилое жильё имеет иммунитет — его нельзя забрать, кроме чётко оговорённых в законе случаев. Апартаменты под защиту не подпадают, поскольку не подпадают под критерию жилой недвижимости. Так, например, банк может отобрать их за долги по потребительскому кредиту.

Как отметила Елена Земцова, эксперт по недвижимости, владелец агентства недвижимости Delta Estate, главные риски при покупке апартаментов также связаны с их юридическим статусом нежилого помещения.

— Застройщики имеют право продавать их в обход договоров долевого участия без открытия эскроу-счетов. Это могут быть предварительные договоры купли-продажи, договоры соинвестирования и другие. Такие схемы продажи потенциально рискованны для покупателя – они не гарантируют возврат средств через эскроу-счёт в случае проблем у застройщика, а также не защищают от двойных продаж.

Однако, как уточнила Земцова, в случаях продажи апартаментов по договору долевого участия (ДДУ) покупатели имеют те же права, что и при покупке квартиры, и это совершенно безопасно. А сейчас большинство застройщиков работает именно в рамках ДДУ, поэтому риски при приобретении апартаментов сведены к минимуму.

Однако помимо повышенных тарифов на коммунальные услуги владельцам апартаментов также приходится платить по увеличенной в сравнении с квартирами налоговой ставке на имущество. Об этом застройщик тоже может умолчать.

— Она составляет от 0,5% для апартаментов гостиничного типа и до 2% от кадастровой стоимости помещений в административных зданиях по сравнению с 0,1% в квартирах. Но, как правило, кадастровая стоимость апартаментов ниже, что частично нивелирует более высокий налог. Но всё же рекомендуется заранее выяснить размер налога и коммунальных платежей, чтобы это не стало сюрпризом.

Также Земцова уточнила, что из-за отсутствия прописки собственникам апартаментов недоступны социальные услуги. Возникают сложности при устройстве детей в школу или детсад и получении медицинских районных услуг. Кроме того, при покупке нельзя использовать материнский капитал, получить льготную ипотеку, а после оформить налоговый вычет. Все эти нюансы делают апартаменты не самым удачным выбором для семей с детьми.

Но, как подчеркнула специалист, сегодня вопрос цены является наиболее чувствительным для россиян, поэтому спрос активно смещается в сторону апартаментов. Также зачастую вариант с нежилой недвижимостью может быть интереснее с точки зрения расположения.

Как объяснила Ольга Варфоломеева, ведущий эксперт агентства недвижимости “Этажи”, это связано с тем, что апартаменты строят на определённой категории земель, где зарегистрировать недвижимость как жилое помещение в принципе нет возможности. Например, в центре Москвы большинство новых комплексов имеют статус апартаментов.

— В этом сегменте сегодня можно найти предложения от 5 млн рублей в границах старой Москвы. За аналогичные деньги купить квартиру там же невозможно, разве что долю в старом фонде.

Ещё на нежилую недвижимость стоит обратить внимание тем, кто намерен сдавать её в аренду, отметила Варфоломеева, ведь стоимость апартаментов ниже, чем квартир, а окупаемость выше. Однако это не значит, что нужно срочно их скупать.

— Надо исходить из индивидуальной ситуации. Апартаменты меньше распространены из-за того, что их покупка в ипотеку менее выгодна, чем жилая недвижимость, — уточнила Варфоломеева. — Зачастую даже разрыв в стоимости не покрывает затраты по разнице процентной ставки на первичном рынке. Поэтому вторичный рынок апартаментов отнесла бы больше к покупке для сдачи в аренду, как в целом и первичный.

Читайте также: Что будет происходит с ценами на рынке вторичного жилья