– Риелтор играет ключевую роль в сделках с недвижимостью, помогая и покупателям, и продавцам найти друг друга, согласовать не только условия сделки, стоимость объекта недвижимости, но и, конечно же, правильно оформить и проверить недвижимость, её собственника и сам объект, – рассказывает Metro Ольга Терентьева, собственник юридической компании ООО "Недвижимость и право". – Однако не все риелторы имеют юридическое образование, а некоторые сознательно пренебрегают законодательством, подвергая своих клиентов рискам.
Например, по словам эксперта, зачастую на досках объявлений можно встретить объекты с припиской о том, что в договоре купли-продажи будет указана неполная стоимость.
– Это прямо указывает на то, что собственник не будет платить налоги с дохода, полученного от сделки с недвижимостью. Таким образом риелтор якобы защищает интересы продавца и снижает налоговую нагрузку на платежи, а на самом деле подставляет и продавца, и покупателя, – объясняет Ольга Терентьева. – Если объект был в собственности менее 5 лет или в исключительных случаях менее 3 лет, то согласно статье 217 Налогового кодекса нужно уплатить налог 13% с разницы между ценой продажи и ценой покупки. И если в объявлениях была указана одна цена, например, 30 млн, а в договоре купли-продажи – 15 млн, то с помощью цифровых следов на досках объявлений налоговая легко докажет явное нарушение налогового законодательства и отправит продавцу "письмо счастья".
Эксперт добавила, что покупатель в этом случае тоже будет нарушителем закона, вернее, соучастником этого нарушения.
– Обязательства должны быть исполнены в полном объёме, а подписанные в договоре заниженные суммы являются нарушением этого принципа. Налоговый кодекс прямо запрещает любые действия, направленные на искажение налоговой базы, – объясняет специалист. – А если продавец настаивает на занижении стоимости, а риелтор одобряет такую сделку по заниженной стоимости, то это тоже нарушение с его стороны. Понятно, что продавец экономит на налогах, но если эта сделка будет оспариваться, например, за нарушение прав третьих лиц, то судья может учитывать только ту стоимость, которая указана в договоре купли-продажи.
Также специалист обратила внимание на ещё одну распространённую ошибку риелторов – неправильное оформление документов: описание объекта, отсутствие согласия третьих лиц, например, супруга, неполное раскрытие о наличии каких-либо обременений и так далее.
– Например, я знаю случай, когда риелтором был продан земельный участок мужчине без согласия его супруги, – рассказывает Ольга Терентьева. – И что новый собственник будет делать с этим участком? Ведь супруга в любой момент может заявить права на свои 50% совместно нажитого имущества, то есть вернуть свою долю или признать сделку недействительной. Поэтому, если вы хотите зарегистрировать сделку без согласия третьих лиц, подумайте, что с этим объектом будете делать дальше? И что будете делать, если купили его для инвестиций?
Также эксперт обратила внимание на то, что сейчас модно оплачивать членство в инвест-клубах и через клуб покупать те или иные объекты для инвестирования, полагаясь на личный бренд основателя.
– В этом случае клуб получает двойную выгоду – членские взносы и комиссию за то, что проекты продаются. Но эти проекты никто не проверяет. Клуб не гарантирует, что вы купите безопасный объект недвижимости, – рассказывает специалист. – Недавно ко мне обратилась клиентка, которая хотела купить участок за миллион рублей в инвест-клубе. Я отправила её к основателю клуба за юридическими документами, но ей сказали, что подделать такие документы стоит копейки, и ничего не предоставили. Как оказалось в последующем, этот объект нельзя было приобретать по определённым ограничениям для земельных участков. Поэтому никому не доверяйте – ни банкам, ни инвест-клубам, ни юристам продавца. Нанимайте своего юриста и проверяйте объект, который вы планируете покупать. И проверяйте, даже если этот объект продают ваши близкие друзья или родственники, потому что они сами могут не знать, какие подводные камни хранит их недвижимость.
Чтобы избежать всех этих проблем, проще всего нанять юриста или эксперта по сделкам с недвижимостью с большим опытом работы на рынке недвижимости, который каждый день совершает аналогичные сделки и проверяет объекты и их собственников, добавила эксперт.
– В любом случае вы должны убедиться, что все суммы в договоре купли-продажи прописаны корректно, нет мелких шрифтов и каких-то скрытых финансовых обязательств, – поясняет Ольга Терентьева. – Вы должны проверить, чтобы были согласия всех третьих лиц. Требуйте с продавца или с риелтора отчёт, в котором вы увидите все параметры проверки. Ну и, конечно же, никогда не соглашайтесь на занижение стоимости объекта недвижимости в договоре купли-продажи. Все расчёты делайте по безналичному платежу – аккредитивы и другие аналогичные формы взаиморасчётов. И не используйте в расчётах сделки с недвижимостью сейфовые ячейки, даже если вам предлагают расписку от продавца.