Махинация с выпиской из ЕГРН и форс-мажоры: как обманывают при съёме квартиры

– Когда много лет назад я приехала из Саранска в Москву и сразу с Казанского вокзала пошла в риелторскую компанию, то  попала в руки мошенников, – рассказывает Metro Ольга Терентьева, собственник юридической компании ООО "Недвижимость и право". – Чтобы снять квартиру своей мечты, я потратила тогда очень большие для меня деньги. Риелтор при мне договорился с собственником, дал адрес и отправил меня заселяться. И я со всем багажом поехала на квартиру, которая, как оказалось, вообще не сдаётся. 

Ольга через свой опыт поняла, как важно иметь проводника в мире безопасных сделок в недвижимости, и спустя годы открыла собственную фирму, которая помогает защититься от мошенников при съёме и покупке квартиры. 

5 способов обмана арендаторов 

Способ № 1. Поддельные документы и быстрые деньги 

Злоумышленники арендуют посуточно хорошую квартиру, подделывают выписку из ЕГРН или даже договор купли-продажи, а затем размещают объявление об аренде, и вот вам быстрый заработок без вложений. Обычно они выступают в роли владельцев квартиры, иногда работают в паре с "риелтором". Арендатор осматривает жилплощадь, его всё устраивает, он заключает договор и передаёт деньги. Но к моменту заселения выясняется, что квартира принадлежит другим лицам.

Раньше факт собственности можно было проверить, заказав выписку из ЕГРН, так что на эту схему попадались только неопытные арендаторы, добавляет эксперт. Но с 1 марта 2023 года данные о владельцах недвижимости закрыли, и теперь достоверно узнать, кому принадлежит квартира, невозможно.

Как защититься? 

– На 100% от этого вида мошенничества обезопасить себя невозможно, получится только снизить риск, – объясняет эксперт. – Для этого внимательно сравните выписку из ЕГРН от арендодателя с образцом, так как не все мошенники профессионально владеют фотошопом. А ещё поищите аналоги квартиры в объявлениях о посуточной аренде, погуглите номер телефона в поиске и фамилию продавца в соцсетях. И обратите внимание на стоимость аренды – мошенники почти всегда сдают квартиры сильно ниже рынка.

Способ № 2. Информационные услуги

На одном из сайтов с объявлениями находится идеальная квартира с фотографиями в светлых тонах и красивой мебелью, и арендатор звонит и договаривается о её просмотре. Иногда по телефону, иногда при личной встрече выясняется, что недвижимость мечты сдали только что, перед самым носом. И вам начинают предлагать другие аналоги, но уже за деньги.

Как защититься? 

– В 2000-х годах я тоже сталкивалась с этой услугой, тогда она стоила рублей 600, а сейчас около 5000 рублей, – рассказывает специалист. – Чтобы защититься, не нужно давать деньги заранее за услуги агентства, имеет смысл оплатить их по факту заселения и заключения договора аренды.

Способ № 3. Бронирование квартиры 

Мошенники сдают квартиру с очень привлекательной ценой, хорошим ремонтом и выгодным расположением. Но при звонке оказывается, что вы уже не первые и желающих очень много. Приезжие обычно включаются в эту игру и пытаются заполучить квартиру во что бы то ни стало. Тогда "собственник" нехотя предлагает оставить жильё за ними за небольшой залог – несколько тысяч рублей, которые нужно перевести на его счёт. И больше дозвониться до мошенника не удастся.

Как защититься? 

– На хорошие варианты действительно бывают очереди, но в таких случаях арендодатели обычно не просят залог до подписания договора, а просто повышают цену. Поэтому помните об основном правиле: никогда не передавайте деньги без осмотра квартиры, встречи с владельцем и подписания договора, – убеждает эксперт.

Способ № 4. Непреодолимые обстоятельства 

Некоторые владельцы недвижимости хотят максимизировать прибыль и сократить свои издержки за счёт арендатора. В этом случае они умалчивают, что квартиру скоро нужно будет освободить, а потом просто ставят перед фактом, ссылаясь на непреодолимые обстоятельства, такие как "срочная продажа" или "квартира нужна самому".

Как защититься? 

– В 2001 году мы с мужем сняли однушку у юноши 20 лет, который нам сказал, что квартиру сдаёт, а сам будет жить у подруги.  Но вскоре этот юноша захотел "жить с нами", так как с подругой поссорился, и мы были вынуждены экстренно выселяться. А ведь мы заплатили 200 долларов за квартиру и 200 долларов за услуги риелтора, – рассказывает Ольга. – Конечно, форс-мажоры случаются, и вас всегда могут попросить съехать до истечения срока. Чтобы минимизировать риски, нужно посмотреть объявления о продаже квартир в этом районе, на случай, если квартиру продают. И поискать объявления о посуточной аренде – в туристических регионах есть практика сдавать такие объекты в несезон на несколько месяцев.

Способ № 5. Квартира под ремонт

Можно встретить объявления об аренде квартиры в хорошем районе, но в плохом состоянии. Собственник предлагает снять её за цену ниже рынка и сделать ремонт. Как правило, стоимость стройматериалов обещают компенсировать из арендной платы. И как только вы делаете ремонт, арендодатель сразу увеличивает стоимость аренды. Так что ремонт в чужой квартире – плохая инвестиция времени, он только повышает шансы лишиться жилья.

Как защититься? 

Не соглашаться на такие схемы или прописывать в договоре об аренде штрафные санкции за досрочное расторжение. На практике, правда, владелец недвижимости может отказаться платить штраф, и арендатору останется только пойти в суд. Поэтому трезво оцените свои возможности – пойдёте ли вы на это или предпочтёте забыть и искать новое жильё?

Чтобы защитить себя от мошенников на рынке аренды, по словам Ольги Терентьевой, нужно придерживаться четырёх правил:1. Не переводите деньги на счета физических лиц без заключения официального договора.2. Проверяйте информацию о риелторе и агентстве недвижимости, в первую очередь отзывы клиентов и рейтинги, вбейте номер телефона риелтора в поисковик.3. Осмотрите квартиру лично перед заключением договора.4. Будьте бдительными при предоплате: лучше использовать безопасные способы оплаты, такие как банковский перевод и по договору авансирования.

– Если квартира со всех сторон хороша, но стоит значительно дешевле рынка, скорее всего, с ней что-то не так, – предупреждает эксперт. – Необязательно это происки мошенников. Возможно, там шумные соседи, пыль от стройки или протекающая крыша. В любом случае владельцы квартиры пользуются Интернетом и могут оценить рыночную стоимость аренды. А если вы всё-таки столкнулись с мошенниками, немедленно сообщите об этом в полицию. Чем быстрее вы действуете, тем больше шансов вернуть свои деньги и предотвратить подобные случаи в будущем. 

Читайте также: Что будет с рынком недвижимости с 1 июля?