– Апарт-отели – далеко не новое направление в инвестициях, но такого ажиотажа вокруг него, как в этом году, раньше не наблюдалось. Идёт и строительство таких отелей, и наблюдается большой рост продаж, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, – рассказывает Metro Екатерина Пронина, специалист по жилой и инвестиционной недвижимости. – Инвесторы выбирают именно крупные города, где наблюдается большой поток туристов круглый год, чтобы загруженность номеров была 90–100%. Также в апарт-отели инвестируют люди, которые сами часто ездят в командировки, например, по маршруту Москва – Питер, и им нужно постоянно где-то останавливаться.
fizkes / Copyright (c) 2016 fizkes/Shutterstock.
После отмены льготной ипотеки и запрета на строительство квартир до 28 кв. метров инвесторы всё чаще выбирают покупку номеров в сервисных апарт-отелях.
По словам эксперта, купить 20-метровый номер с чистовой отделкой в апарт-отеле бизнес-класса в Москве можно за 7,5 млн. рублей, и ещё нужно будет вложить в покупку мебели от 600 тыс. до 1,2 млн рублей.
– За такие деньги купить квартиру бизнес-класса в Москве рядом с метро невозможно, – объясняет эксперт. – Кроме того, окупаемость квартиры за счёт аренды от 25 лет, а окупаемость номера в апарт-отеле 8–10 лет. Зачастую инвесторы выкупают номера этажами. Это очень выгодная инвестиция, потому что капитализация объекта тоже будет расти.
ЦИТАТА
Чем сервисный апарт-отель отличается от обычного отеля? Тем, что в каждом номере есть небольшая кухня, что очень удобно как командировочным, так и семьям с детьми.
Преимущество инвестиций в апарт-отели в том, что не нужно самим искать постояльцев и делать уборку, – всё это делает управляющая компания отеля, которая берёт за свои услуги в среднем 15–20%, добавляет эксперт. В Европе за такие же услуги УК берут свыше 40%. А если это крупная российская УК, то у неё могут быть заключены контракты с такими компаниями, как Роснано, Газпром, РЖД, что заметно повышает загруженность отелей.
– Сейчас на такие отели застройщики предлагают интересные условия входа, например, рассрочку, – рассказывает специалист. – Например, первый платёж может быть 2 млн рублей, а остальные платежи разбиваются на несколько лет либо равными платежами, либо поквартально.
За апарт-отелями будущее, потому что это легальный бизнес, добавляет эксперт. Все отели имеют лицензию и получают звёздность. Соответственно, у инвесторов будет официальный доход, с которого они будут платить налоги.
– Налог можно уменьшить, купив номер в апарт-отеле на ИП, тогда налог у вас будет, предположим, 6% от полученных средств, – говорит Екатерина Пронина. – А если покупать на частное лицо, тогда 13%.
И всё-таки, прежде чем инвестировать в апарт-отели, специалисты советуют разобраться, какую доходность обещает девелопер.
– В теории они обещают 30–40% дохода от апарт-отеля, а по факту может получаться от 15 до 30%, – рассказывает Metro Ольга Терентьева, собственник юридической компании ООО "Недвижимость и право". – И всегда, когда вы идёте в проект в апарт-отель, думайте о том, как вы будете из него выходить. Никто из девелоперов не задумывается над тем, что будет с этими отелями через 10-15 лет. Поэтому вы можете уже сейчас составить фейковое объявление, что продаёте такой-то бизнес с такой-то доходностью, и узнать, сколько отзывов будет у вас на такое предложение.
Эксперт рекомендует заказать юридическую проверку девелопера: какое у него состояние дел на текущий момент, какие у него суды и какие истории. Также желательно посмотреть его финансовые графики.
– Задавайте девелоперу самые "глупые" вопросы, например: "А что, если вот эти цифры не такие, как вы показываете?" – рекомендует эксперт. – Также обязательно проверьте управляющую компанию, которая будет заниматься управлением вашего бизнеса.
Также, по мнению эксперта, очень важно проверить техническую достоверность покупаемого помещения или целого объекта.
– Для этого нужно запросить кадастровый паспорт помещения, поэтажный план, паспорт БТИ и проектную документацию, – объясняет эксперт. – Обязательно уточните правовой статус того помещения, которое вы покупаете, потому что застройщики и девелоперы иногда говорят одно, а в документах написано совершенно другое. Таким образом, фокус внимания должен быть на техническую, юридическую составляющую и на проверку управляющей компании и девелопера.
Сегодня на рынок Санкт-Петербурга и Москвы выходят очень масштабные инвестиционные проекты, но, чтобы попасть в этот тренд, важно не только правильно выбрать управляющую компанию, но и локацию с развитой инфраструктурой, добавляет специалист.
– Может случиться такое, что управляющая компания не обеспечит вам необходимый поток туристов, потому что в разных городах и в разных локациях бывают низкие сезоны, – поясняет Ольга Терентьева. – Поэтому вам нужна либо чуйка, либо помощь эксперта по недвижимости, который проведёт необходимую аналитику.