– Льготная ипотечная программа была запущена в 2020 году для удержания спроса на недвижимость в период пандемии, чтобы поддержать застройщиков, – рассказывает Metro Ольга Терентьева, собственник юридической компании ООО "Недвижимость и право". – Эта инициатива на первых этапах оказалась полезной и привела к ажиотажному росту ипотечного кредитования, что, в свою очередь, взвинтило цены на жильё. Именно тогда каждый второй риелтор почувствовал себя настоящим гуру инвестиций, который предлагал всем подряд вкладываться в новостройки. Поэтому на фоне высокого спроса в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Краснодаре и Сочи цены на жильё выросли вдвое.
Slava73 / Copyright (c) 2023 Slava73/Shutterstock
После отмены льготной ипотеки банкам и застройщикам придётся как-то "выкручиваться", чтобы продавать квартиры.
За это время ключевая ставка заметно поднялась, в результате чего затраты бюджета на льготную ипотеку тоже увеличились – за 4 года они выросли в 4 раза, добавляет эксперт. Кроме того, льготная программа была сильно ориентирована на новостройки, что позволяло поддержать строительный сектор России, и в результате очень сильно перекосился спрос в сторону первичного рынка. Произошёл колоссальный разрыв цен между вторичкой и первичкой. А потом выяснилось, что ипотеку выдают заёмщикам, у которых очень высокая долговая нагрузка. Иногда люди брали по 5–10 ипотек под хороший процент и с трудом перекрывали все эти платежи. Все эти причины привели к тому, что льготную ипотеку "свернули".
– Я не думаю, что отмена льготных программ сильно повлияет на стоимость объектов в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и в других крупных городах, где многие люди покупали квартиры за живые деньги и где очень активный рынок, – продолжает специалист. – В регионах, возможно, будут некоторое затишье и даже какой-то откат по цене или снижение роста цен на первичное жильё. Это не касается тех регионов, где вообще ничего не строится и новостройки на вес золота.
Однако во многих регионах сохранились условия по льготным ипотекам, добавляет Ольга Терентьева. А самое главное, ранее ожидалось, что семейная ипотека перестанет действовать с 1 июля 2024 года, но Владимир Путин продлил программу ещё на 6 лет под 6% годовых.
Эта программа позволяет оформить жилищный кредит для семей с одним ребёнком, родившимся после 2018 года, а также тем родителям, у которых двое детей, возраст которых не достиг 18 лет. Кроме того, власти рассматривают возможность сохранить ставку 6% для россиян с детьми младше 6 лет, а для всех остальных семей, у кого дети старше, поднять ставку, но этот вопрос ещё только обсуждается. В любом случае ожидать краха рынка недвижимости и обвала стоимости на квартиры не стоит.
Екатерина Пронина, специалист по жилой и инвестиционной недвижимости, считает, что отмена льготных ипотечных программ не коснётся квартир бизнес- и элитного класса, потому что при покупке такого жилья мало кто пользовался этими программами. А вот покупка квартир эконом и комфорт-класса по текущим ставкам от 18% для большинства людей будет невозможна, поэтому банкам и застройщикам придётся как-то "выкручиваться", чтобы продолжать продавать такие квартиры.
– Например, появятся программы по покупке жилья без первого взноса. Также будут вводить какие-то транши по ипотеке, когда платится первый взнос, а следующие платежи – уже перед вводом дома в эксплуатацию, – поясняет специалист. – Это делается для того, чтобы люди могли продолжать снимать квартиры, а к к платежам по ипотеке возвращались ближе к сдаче. Подобные программы были и раньше, но сейчас они станут единственными актуальными.
Многие застройщики снижают ежемесячный платёж за счёт надбавки к стоимости жилья, добавляет эксперт. То есть увеличивается стандартная цена квартиры, за счёт этого снижается ставка на период строительства, как правило, до 5 лет. И многим покупателям это выгодно, потому что им важен ежемесячный платеж, а не итоговая стоимость квартиры.
– Покупатели соглашаются на такие условия в надежде, что к концу стройки официальный платёж будет меньше и они смогут перейти уже на нормальную ипотеку по более низкой ставке, – говорит Екатерина Пронина.
Что ещё изменилось с 1 июля:
Порядок выплаты кредита при нехватке средств
До 1 июля 2024 года сначала надо было уплатить задолженности по процентам, потом по основному долгу, а потом неустойку. А теперь в случае просрочки будет сперва погашаться задолженность по процентам, по основному долгу, процент за текущий период платежей, основной долг за этот период и только потом неустойка и другие платежи. Предполагается, что это нововведение поможет гражданам быстрее расплатиться с долгами.