Как рассказала Metro Елена Земцова, директор агентства недвижимости Delta estate, основная причина снижения объёма продаж – это изменившиеся условия по ипотечному кредитованию:
Михаил Воскресенский / РИА "Новости"
Первичное жильё – квартира в строящемся доме или готовое жильё, которое ещё не находилось в собственности у физического лица.
– Охлаждение спроса произошло из-за роста ключевой ставки за год с 7,5 до 16% и, соответственно, ставок по ипотеке. Но в большей степени сказались изменения в политике льготного кредитования в конце 2023 года.
По словам Олега Гулеватого, президента девелоперской компании G3 GROUP, именно ипотека с господдержкой является основным драйвером продаж. Но рост первоначального взноса с 20 до 30% и сокращение максимального размера кредита привели к дополнительной финансовой нагрузке на покупателя и значительному сокращению пула квартир, которые можно купить с помощью льготной ипотеки.
Ограничение же максимальной суммы кредита по Москве до 6 млн рублей фактически сделало льготную ипотеку бесполезной, подчеркнула Земцова. За эти деньги в Москве предложений просто нет, разве что малогабаритные студии в Новой Москве и области.
ЦИТАТА
Это привело к уходу с рынка части покупателей: одни стали копить первоначальный взнос в 40–50%, чтобы купить недвижимость нормальной площади, вторые – ждать снижения ипотечных ставок, третьи – переориентировались на апартаменты, которые на 20–30% дешевле квартир. А при отсутствии льгот базовые ставки по ипотечным кредитам на квартиры и апартаменты могут практически сравняться.
Сохранится ли тенденция на падение продаж первичной недвижимости, будет зависеть от доступности ипотечных программ, уверен Гулеватый. Но пока известно лишь о продолжении выдачи семейной и IT-ипотеки. Последняя будет работать до конца 2024 года, остальные льготные программы в текущем виде будут функционировать до 1 июля 2024 года. Далее они, вероятнее всего, трансформируются тем или иным образом.
– В любом случае на рынке недвижимости будет формироваться отложенный спрос – намерение совершить покупку, которое по каким-либо причинам было перенесено на определённый срок. Возможно, он реализуется во втором полугодии 2024 года при прогнозируемой ставке 12% годовых.
Что будет с ценами на новостройки
Однако, несмотря на уменьшение спроса, падения стоимости квадратного метра в столичном регионе не наблюдается. По данным агрегаторов недвижимости, его средняя цена по Москве в январе была 343,3 тысячи рублей, в феврале она составила 342,7 тысячи рублей. По словам Гулеватого, подобная динамика больше напоминает статистическую погрешность.
– Цены падать не будут абсолютно точно, – уверена Земцова. – Наоборот, они продолжат расти, аналогично тому, что мы наблюдаем на протяжении последних 4 лет. У застройщиков просто нет манёвра для снижения стоимости из-за увеличения себестоимости строительства.
По словам Марселя Ахметшина, генерального директора агентства недвижимости HOMEWAY, скорее всего, рынок новостроек ожидает подорожание ещё на 15–30%. Причём это коснётся и жилья премиум-класса. В регионах следует же ожидать подорожания на 10–20%.
– Единственное, что может снизить цены на жильё, – прямое решение правительства РФ. Но сейчас шагов в этом направлении не предпринимается. Наоборот, кредитно-денежная политика государства остаётся жёсткой, что и ведёт к повышению цен на недвижимость.
Земцова отметила, что наиболее реалистичный вариант от застройщиков – увеличение предложений с высокими скидками до 15–20% на определённые типы квартир. Также ещё более востребованным станет вариант с рассрочкой как альтернативой дорожающей ипотеке.
ЦИТАТА
В целом сбытовая политика застройщиков продолжит строиться на базе всевозможных скидок, акций и специальных условий, но на прямое снижение базовых цен они не пойдут.
Покупать сейчас или нет
Предпосылок для снижения цен нет, ещё раз уточнил Ахметшин. Однако есть вероятность, что в будущем будет понижена ключевая ставка ЦБ. Так, взяв ипотеку сейчас, можно будет впоследствии перекредитоваться на более выгодных условиях.
– Если есть средства, жильё нужно покупать сейчас, пока на рынке есть интересные предложения и пока ещё можно воспользоваться льготными программами, – добавил эксперт.
По словам Гулеватого, аргумент, что скоро цены на недвижимость рухнут, несостоятелен. Текущая стоимость земельного участка, растущая себестоимость строительства и стоимость кредитов для бизнеса говорят об обратном.
– Если есть возможность воспользоваться любой льготной ипотечной программой и, что важно, имеются свободные средства на первоначальный взнос, а также стабильный доход для обслуживания ипотечного кредита, я рекомендую не медлить с покупкой.
Такой же совет даёт и Земцова – если есть необходимость в покупке жилья, то лучше реализовать потребность именно сейчас, ведь ждать снижения цен нет смысла.
– Ждать возвращения старых условий по льготной ипотеке тоже не стоит. Рынок ипотеки уже перегрет до предела, за 3 последних года общая задолженность по ипотечным займам выросла почти в 2 раза. Сейчас задача государства – охладить его, не дать лопнуть ипотечную пузырю, поэтому и сворачиваются льготы, повышается размер первоначального взноса, вводятся комиссии для застройщиков на льготную ипотеку.
Однако говорить о снижении базовых ставок пока тоже преждевременно, считает эксперт. Ослабление денежно-кредитной политики, по словам Земцовой, возможно не ранее лета или даже второго полугодия 2024 года, о чём открыто заявляет Центральный банк.